Hamburger Immobilienpreise werden weiter steigen

Ein Bericht vom Hamburger Abendblatt, 29.März.2017  – hamburg-immobilie.com

Allen Kritikern zum Trotz un diese klare Aussage wird allen Hamburgern, die sich kürzlich eine Wohnung oder ein Haus gekauft haben, wohl gefallen: „Von einer Immobilienblase kann überhaupt nicht die Rede sein“, sagte „Peter Magel“, der Vorstandsvorsitzende der LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein in Hamburg. „Die Preise werden weiter nach oben gehen.“ Um seine Einschätzung der Lage zu verdeutlichen, zog Magel eine Analogie aus dem Sport heran: „Wir haben hier sicherlich einen straff aufgepumpten Fußball. Der platzt aber nicht.“

Zwar ist in der Hansestadt über die zurückliegenden zehn Jahre der Quadratmeterpreis für eine Wohnung aus dem Bestand um immerhin 97 Prozent auf durchschnittlich 3965 Euro gestiegen. „Im europäischen Vergleich ist das aber Normalität“, so der LBS-Chef. Hamburg liege damit auf dem gleichen Niveau wie etwa Dublin, Wien, Barcelona, Amsterdam, Mailand, Rom, Lyon oder Marseille. Wohnraum in London oder Paris koste das Zwei- bis Dreifache. Ein Großteil der Preisanstiege für Wohnungen und Häuser in den Hamburger Stadtteilen über die vergangenen zehn Jahre sei als „natürliche Markt­reaktion auf die dynamische Entwicklung der attraktiven Metropole“ zu werten, sagte Magel. „Überall auf der Welt zieht es die Menschen in die großen Städte. Denn da gibt es Arbeit, und da gibt es auch Freizeitangebote.“

Im Rückblick auf die Immobilienkrisen zum Beispiel in den USA, in Großbritannien, Spanien und Irland zeige sich, dass dort ganz andere Gegebenheiten herrschten als in Deutschland, sagte Magel: Dem Platzen der Preis­blasen auf den genannten Immobilienmärkten seien Verteuerungen um bis zu 250 Prozent in einem Zeitraum von zehn bis 14 Jahren vorangegangen. Vor allem aber seien dort Hypothekenkredite ohne feste Zinsbindung und mit viel zu niedrigen Tilgungsraten an Haushalte vergeben worden, die häufig überhaupt kein Eigenkapital einbrachten. Im Gegensatz dazu würden Immobilien in Deutschland solide finanziert.

Bei dem Blick auf die rasante Preisentwicklung der vergangenen zehn Jahre dürfe man nicht übersehen, dass die Zinsen deutlich gesunken sind, fügte Magel an: „Dies gleicht zum großen Teil die Kaufpreisanstiege aus.“ So lagen die Zinsen für Baukredite im Jahr 2007 noch bei rund 5,0 Prozent, aktuell aber knapp unterhalb von 1,5 Prozent. Zudem hätten die Mieten in Hamburg im gleichen Zeitraum um 29 Prozent zugelegt.

Wer außerhalb der Toplagen sucht, kann in vielen Stadtteilen weiterhin seine Immobilie noch in der Höhe durchschnittlicher Mietkosten finanzieren“, sagte der LBS-Vorstandschef. Ein Beispiel: Anstatt eine Kaltmiete von 800 Euro für eine 80-Quadratmeter-Wohnung zu zahlen, könne man sich bei einem Eigenkapitalanteil von 20 Prozent und einer Tilgungsrate von drei Prozent immerhin einem Kaufpreis von 270.000 Euro leisten. Eigentumswohnungen von ebenfalls 80 Quadratmetern zu diesem Preis oder günstiger fänden sich etwa in Poppenbüttel, Stellingen oder Eidelstedt.

Bei einer Kaltmiete von 1200 Euro sei sogar der Kauf einer Immobilie für 403.500 Euro drin, so Magel. Häuser mit 120 Quadratmetern Wohnfläche zu diesem Preis gebe es unter anderem in Bramfeld, Lurup oder Langenhorn.

Beim Blick auf die von der LBS präsentierten Tabellen fällt auf, dass sich – entgegen der allgemeinen Preistendenz – Neubauhäuser in Hamburg im zurückliegenden Jahr um 2,9 Prozent auf durchschnittlich 3571 Euro je Quadratmeter verbilligt haben. Dies bedeute aber keineswegs eine Trendumkehr, glaubt Magel. Es handele sich wohl lediglich um einen statistischen Effekt nach dem besonders starken Preisanstieg im Vorjahr (plus 16 Prozent). Bei den neu gebauten Wohnungen kletterte der Durchschnittspreis denn auch um 12,9 Prozent auf 4975 Euro je Quadratmeter.

Im Hinblick auf die Bautätigkeit in Hamburg zeige sich eine „sehr erfreuliche“ Entwicklung, so Magel. Nachdem lange Zeit jährlich weniger als 4000 Wohneinheiten neu entstanden, hat diese Zahl zuletzt auf rund 10.000 angezogen. Im preiswerten, für viele Menschen erschwinglichen Segment mit Quadratmeterpreisen um 3000 Euro sei das Angebot aber noch immer zu gering, sagte der LBS-Chef.

Betrachte man die längerfristige Preisentwicklung, werde der sogenannte Überlaufeffekt sehr deutlich: Ausgehend von den „Wasserlagen“ an Alster und Elbe seien immer mehr Stadtteile in die oberen Preiskategorien aufgerückt, wobei die Preise in den absolut günstigeren Lagen jedoch überproportional zugelegt hätten. Ein Beispiel dafür ist Wilhelmsburg, wo sich Bestandswohnungen seit dem Jahr 2007 um 155 Prozent verteuerten. „Wir haben diesem Stadtteil immer eine sehr gute Preisentwicklung prognostiziert, denn angesichts der zentrumsnahen Lage musste das so kommen“, so Magel.

Immobilien Bericht – Hamburger Abendblatt  vom 29.März2017 – Hamburg Immobilie

Mehr als 18.000 Euro je Quadratmeter

Er räumte allerdings ein, sich früher bei der Einschätzung der Preise in den teuersten Lagen – die er für weitgehend ausgereizt hielt – getäuscht zu haben. In der Spitze werden nun aber zum Beispiel in Winterhude mehr als 18.000 Euro je Quadratmeter gezahlt. „Es geht offenbar immer noch mehr“, so Magel. „Manchmal ist es erstaunlich, wie viel Geld in den Immobilienmarkt fließt.“